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先验房还是先收房?


 说到交房,大家已经习惯了这样的流程:交钱、拿钥匙、验房。交房时想看房,不交钱肯定是不行的,楼市“约定俗成”就这样。然而,家住扬州江都区的徐女士对此说“不”。“无论购买任何商品,消费者都可以先看看货。我买的商品房,房款早都交齐了,而且已得知自己的房屋有些质量问题,我想仔细查验一下我自己的房子,再交接签字,为什么不允许,为什么非要先交钱签字收房后才能验房,这是什么规定?”

        最终,经过调解协商,开发商同意让徐女士先查验房屋,对存在的问题先进行整改,然后再交房。

        业 主

        质疑交房流程不合理

        徐女士是江都区建盈荣域小区的准业主,2010年中旬在该公司售楼处购得小区一商品房,并支付全部房款。2011年11月底,小区开始交房。而她已提前得知了房屋在某些方面存在质量问题,并将影响使用功能,心急的她早早赶到了该公司售楼处,想先验房看个究竟。但该公司售楼处一位姓朱的经理却告诉她:“验房可以,但必须先交钱签字收房后才能验房,交了钱,这是你跟物业的事了,具体怎么操作是你们的事,我这边只是通知你们来交房,其余的就跟我们没关系了。”

        听到这番话,徐女士心里很不是滋味。同样,在一旁要求先验房的周先生、孔先生和施先生听到这番话,也同样认为这样的“交房流程”对于购房者来说是极不合理的。“通知我们来交房,想先验一下房,还必须先到物业那交了钱,领取房屋钥匙和相关资料,才能验收房屋,如果房屋质量有问题,我们也只能找物业慢慢维修了?当初购房是在公司售楼处购买的,通知交房的电话也是公司售楼处打来的,交房时要验房却和公司没有关系了,是物业上的事了,而且不先交钱签字就不要先验房?难道房子有质量问题就和房地产开发公司没有关系了吗?这程序合理吗?”于是,徐女士等几位业主就这情况分别进行了咨询。

        工 商

        属于典型的霸王条款性质

        江都工商局消保科工作人员认为:在买卖合同中,“先验后收”是通常的交易习惯,而“先收后验”的交易习惯可能存在,但属于非正常现象,具有典型的霸王条款性质,与市场经济的基本原则相悖,为《民法》和《经济法》所否定。

        我国《合同法》第三条规定:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。”同时,我国《消费者权益保护法》第十条规定:“消费者享有公平交易的权利,消费者在购买商品或者接受服务时,有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件,有权拒绝经营者的强制交易行为。”另外,《消费者权益保护法》第八条还规定:“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”“先收房、后验房”的霸王条款,完全剥夺了买房人对所有购房者的知情权。

        律 师

        业主有权利先验收房屋

        就此事,中豪律师事务所蒲律师表示,在已经支付了全部房款的前提下,开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋,在房屋交付以前,业主有权先验收房屋,发现有质量问题,开发商应限期维修,由此导致业主逾期入住的,开发商应承担违约责任。

        另外,蒲律师还指出,商品房质量的验收仅有开发商自行组织的验收是远远不够的,不仅其公信力受到质疑,而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。商品房竣工验收不仅包括施工单位自检,建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位组织的联合验收,还包括建设工程档案的验收、消防设施、特种设备、防空工程、环境质量和规划验收等,最后还得报建筑工程质量监督机构监督、审核备案,核发《竣工验收备案证》。因此,建设行政管理机关核发的《建筑工程竣工验收备案证》是工程验收工作中唯一对社会公众具有公示效力法定证明文件,没有《竣工验收备案证》,业主同样也可以拒绝收房,并有权利按照合同约定要求开发企业承担违约责任。

        开发商

       “先收后验”只是行业惯例

        2011年12月13日,徐女士等人一起来到位于江都区长江路的建盈(扬州)房地产开发有限公司,就这一问题说明来意,要求公司给予答复。该公司一位主任详细了解情况后,认为业主要求先查验房屋后交房是应该的,业主缴清了数十万购房款,从某种程度上讲房屋已经是业主的了,业主有先查验的权利,如查验出问题,也理应在交房前予以解决,先交钱后验房这只是“行业惯例”,是为了督促业主交钱,开发商才制定了先交钱后验房的“行业惯例”。

        随即,该主任给该公司售楼处打了电话,安排人员按业主要求先查验房屋。

        消 协

        认真验房坚持原则

        近几年,楼市一路飘红,业主见房就收,即使房屋存在一般性的、小的质量或者规划问题,业主算算价格账,一般不会追究提出退房。而且大多数人认为:房屋是大宗消费,无论是购房还是收房,手续比较复杂,并需要一定的专业知识为依托,而在实际购房、收房的过程中,业主普遍缺乏相关知识,明显处于弱势地位,也根本不知道如何去维护自身权利。但如果业主在交房时未能坚持原则,不查验而收房,一旦领取住宅钥匙便视为收房,就算再验房发现问题,开发商只承担房屋质量包修责任,而没有逾期交房的压力,也不会因补正构成逾期交付,而承担逾期交付的违约责任,业主也将错过了最佳的维权时机。

        链 接

        购房者收房步骤

        购房者在收到开发商发出的交房通知单后,通常要经过以下几个步骤,完成收房:

        1.查看资料,资料包括:A.房屋的《住宅质量保证书》;B.《住宅使用说明书》;C.《竣工验收备案证》;D.面积实测表;E.管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)。

        2.购房者会同物业验房,验房标准根据《商品房买卖合同》的约定和相关法规规范,验房范围包括房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等。

        3.购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案,物业予以认可签字。

        4.开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后,再次发出交房通知单。

        5.购房者再次会同物业验房,没有问题,购房者领取住宅钥匙,签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接单》,商品房交付完成。