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购买房屋发生沉降或者裂缝法律责任该如何分担?


     大多数业主目光只关注于房子套现价值的升或者降,但是房屋发生沉降或者裂缝确确实实会使得一切房产升值的期望打水漂。沿海城市的房屋最容易发生沉降或者裂缝,并非偶然,但是懂得用法律手段控制这一法律风险的人不是很多,或者几乎于无。现在,该是合理运用法律武器维护投资收益的时候了。
一、分析研究的意义。
    分析研究房屋发生沉降或者裂缝的法律责任承担问题对沿海地区尤其是广州地区业主有重大意义的,因为这些风险因素在购房之初没有业主意识到,开发单位和施工方是否采取措施应对此类风险也鲜有人提及。这是被完全忽视的一个巨大风险——未控制地质构造因素消极影响从而造成房屋沉降或裂缝的风险,这涉及到房子的安全,是房地产最重要的问题之一。房屋发生沉降或者裂缝,基本等于房屋报废或者部分损毁,会造成严重贬值。到底该由谁来承担赔偿责任,是一个很有现实意义的问题。
     二、沿海城市发生房屋沉降和裂缝的可能性。
     沿海城市处于大陆板块和海洋板块交接处,板块断裂带错综分布。此外,沿海地区存在丰富的软土层,这些都是地质构造不稳定的重大因素。沿海地区城市往往高楼林立,这大大增加了建筑发生沉降和裂缝的可能性。另外,加上施工单位和开发商为了节省成本,往往会采取不到位的勘探措施、预防措施,或者从没有措施防止沉降和裂缝发生。沉降和裂缝往往是数年以后才发生的事情,大约要经过5-10年左右才能发生的,属于预后的风险,开发商当然不愿意即时买单。
    三、现在签订的商品房买卖合同几乎没有约定房屋因为地质构造因素发生沉降和裂缝的责任条款。
 
    现在的购房者几乎意识不到这个巨大的风险,或者也不愿意在巨大的升值利好消息面前错失投资良机,总之,没有一个商品房买卖合同里面约定过这类风险。从很多地产公司老总的话里面“中国房子的质量不是太好”,这些财迷心窍的投资者闻不到风险的味道。所以,以前已经签订的商品房买卖合同以及现在正在签订的商品房买卖合同,都没有见到任何约定这个法律风险的赔偿责任的条款。这是巨大的遗憾,或者不久的将来,会给很多投资者带来沉痛的打击。因为房子沉降或者裂了,当然就会严重贬值!
   四、到底该谁来承担责任?
1.如果还没有签订商品房买卖合同的,在签订商品房买卖合同的时候,要附加这么一条“如果在入住十年以内房屋发生由于施工质量忽视控制地质构造因素,从而造成的沉降、裂缝的,开发商要全额退款并承担20%以上违约金。”,那么由开发商承担责任。
2.如果已经签订买卖合同或者已办理房产证且入住多年,发生沉降或者裂缝时候,需要聘请专门的鉴定机构,确定是否由于施工单位施工当时未采取足够的防控措施才造成沉降或者裂缝的,开发商承担责任。
3.如果鉴定机构鉴定认为施工单位当时已经采取了足够的防控措施,沉降和裂缝是由于激烈的后续地质构造变动造成的,业主承担损失责任。
五、预防措施
1.在购买房子之前,一定要对拟购买楼盘的所在地块的地质构造进行一个查档了解,防患未然。
2.广州地区南沙、番禺、金沙洲等地的高层建筑最好谨慎购买。